Art. 3051 k.c. Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Problem: przepis określa służebność przesyłu bardzo ogólnie. Zwroty „korzystać w oznaczonym zakresie” oraz „zgodnie z przeznaczeniem urządzeń” są nieprecyzyjne i w praktyce stwarzają szereg wątpliwości. W toku postępowań sądowych pojawiło się wiele problemów związanych z treścią służebności. Nie budzi wątpliwości, że w zakresie treści służebności przesyłu znajduje się obowiązek znoszenia posadowienia sieci na nieruchomości, w zakresie treści służebności znajduje się również niewątpliwie prawo do konserwacji urządzeń oraz zakaz podejmowania czynności mogących uszkodzić sieć. Na papierze wszystko wygląda dobrze, ale co w przypadku awarii? Czy awaria sieci wchodzi w skład służebności, tj. czy przedsiębiorca przesyłowy ma obowiązek zapewnienia sobie w treści służebności przesyłu odpowiedniego miejsca na wykonywanie robót w przypadku awarii?

Argument za: służebność przesyłu jest prawem trwałym, obciążającym nieruchomość niezależnie do tego, kto jest jej właścicielem, wskazane więc jest, aby już od początku uregulowane było pełne spektrum praw do korzystania z cudzej nieruchomości w związku z posadowieniem sieci, w tym postępowanie w przypadku awarii i obszar nieruchomości zajęty na jej usunięcie.

Argument przeciwko: załóżmy, że duża sieć magistralna w przypadku awarii wymagać będzie powierzchni dwóch metrów z każdej strony od osi sieci. Sieć jest siecią podziemną, która nigdy nie uległa i przez cały czas istnienia nie ulegnie awarii. W przypadku konieczności zapewnienia prawa do korzystania z nieruchomości na wypadek awarii przedsiębiorca przesyłowy jest zobowiązany zapłacić za teren, z którego nigdy nie skorzysta. Ponadto, właściciel nieruchomości będzie ograniczony w posiadaniu nieruchomości w zakresie wyższym niż sama powierzchnia sieci, mimo iż z punktu widzenia przedsiębiorstwa szerszy pas służebności przesyłu nie był konieczny.

Argument przeciwko: awaria sieci zawsze jest zdarzeniem losowym, co jeżeli okaże się, że zakres awarii przekroczył nawet opisane powyżej 2 metry? W takiej sytuacji równie dobrze można było zastrzec służebność jedynie na samą szerokość sieci.

Proponowane rozwiązanie: dodanie do służebności przesyłu wyraźnego zapisu, który wskazuje, że służebność określa jedynie zasady ustalania dodatkowego wynagrodzenia w przypadku awarii (przykładowo, stawka dzienna za każdy metr zajętego terenu), a dodatkowe wynagrodzenie należy się jedynie w przypadku rzeczywistego zaistnienia awarii. Tak skonstruowana służebność nie budziłaby wątpliwości co do jej zakresu, w pasie służebności znalazłaby się tylko powierzchnia sieci wraz z terenem niezbędnym do jej bieżącej konserwacji. W przypadku sieci podziemnych, w związku z zastosowaną technologią, byłaby to jedynie realna powierzchnia sieci.

Art. 3052 k.c.

§ 1. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Problem: przepis mówi o „odpowiednim wynagrodzeniu” co ponownie jest pojęciem całkowicie niedookreślonym, pozostawiającym ogromną dowolność biegłym. Powyższe, przy braku wiedzy biegłych w zakresie wyceny służebności (zjawisko bardzo powszechne), sprawia, że wartości służebności przesyłu na podobnych nieruchomościach mogą odbiegać od siebie istotnie w zależności od tego, który biegły sporządził wycenę.

Proponowane rozwiązanie: wprowadzenie jednolitego algorytmu dla obliczania wartości służebności przesyłu (podobnie jak w pierwszych projektach ustawy o korytarzach przesyłowych), pozwoli to z góry określić i zabudżetować wartości służebności. Obecnie przy realizowaniu inwestycji nie jesteśmy w stanie dokładnie określić jej kosztów, a to z uwagi m.in. właśnie na koszty służebności „po drodze” do nowego klienta.

Fot. zasoby własne