Przykładowe podstawy odstąpienia od umowy

Inwestor ma uprawnienie do odstąpienia od umowy o roboty budowlane wówczas, jeśli jeszcze przed upływem określonego w umowie terminu wykonania przedmiotu umowy, generalny wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem robót lub wykończeniem danego obiektu tak dalece, że nie jest prawdopodobne, iż odda inwestorowi obiekt w umówionym terminie. Przy czym inwestor, planując odstąpienia, musi mieć na uwadze, że jeżeli realizacja umowy w ustalonym terminie napotyka trudności z przyczyn zawinionych przez niego samego, to w takiej sytuacji inwestor nie może skutecznie odstąpić od umowy. Inną, bardziej ogólną ustawową podstawą odstąpienia dla obu stron umowy o roboty budowlane albo umowy o dzieło jest sytuacja, w której jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania, np. brak zapłaty wynagrodzenia umownego, nieprzekazanie projektów niezbędnych do wykonywania przedmiotu umowy. W takich okolicznościach druga strona może wyznaczyć odpowiedni, dodatkowy termin do wykonania danego zobowiązania z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Termin powinien umożliwiać realizację zaległego świadczenia, gdy termin jest zbyt krótki, strona będąca w zwłoce z wykonaniem zobowiązania może wykonać go po terminie, ale w jak najszybszym możliwym czasie. W ten sposób może zapobiec odstąpieniu.

Należy również pamiętać, że dopóki dzieło nie zostało ukończone, inwestor może odstąpić od umowy bez podawania jakichkolwiek przyczyn. W takiej sytuacji zobowiązany jest jednak do zapłaty wykonawcy całości umówionego wynagrodzenia, odliczając to, co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła (na inwestorze spoczywa ciężar wykazania oszczędności). Odstąpienie na tej podstawie wywiera skutek od chwili dokonania. Warto zauważyć, że jednoczesna zapłata pozostałego wynagrodzenia nie jest przesłanką skuteczności odstąpienia. Wykonawca jest zobowiązany wydać inwestorowi nieukończony przedmiot umowy. Jednocześnie przysługuje mu jednak prawo jego zatrzymania – jako zabezpieczenie, dopóki inwestor nie zaoferuje zapłaty należnego wynagrodzenia.

Obok przykładowo wymienionych ustawowych podstaw odstąpienia, strony w ramach swobody umów mogą się umówić, że każda z nich będzie miała w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Jednocześnie strony mogą uregulować skutki odstąpienia, odmiennie od postanowień kodeksowych. Oznaczenie terminu, w którym odstąpienie może najpóźniej nastąpić, ma ograniczyć stan niepewności polegający na możliwości skorzystania z prawa do odstąpienia, czyli do zniweczenia umowy. Wyznaczenie terminu może nastąpić poprzez wskazanie konkretnej, przyszłej daty. Może również polegać na odwołaniu się od określonego czasu, który ma upłynąć od zdarzenia przyszłego (np. 20 miesięcy od uzyskania pozwolenia na budowę). Nie jest natomiast skuteczne określenie tego terminu przez wskazanie zdarzenia przyszłego, które nie daje się umiejscowić w czasie i którego wystąpienie nie jest według rozsądnych, obiektywnych oczekiwań niewątpliwe. W takim przypadku zastrzeżeniu brak jest elementu pewności co do wystąpienia zdarzenia wyznaczającego kres terminu na odstąpienie.

Zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia nie wpływa na uprawnienia kontrahentów do odstąpienia od umowy przyznane im mocą ustawy. Jednocześnie unormowania regulujące ustawowe prawo odstąpienia nie mają zastosowania do umownego prawa odstąpienia.

Odstąpienie a wykonanie zastępcze

W sytuacji, gdy wykonawca inwestycji wykonuje ją w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Natomiast po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu inwestor może (i) od umowy odstąpić albo (ii) powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie przedmiotu umowy (inwestycji budowlanej) innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. Wezwanie powinno wskazywać, jakie działania wykonawcy inwestor uznaje za wadliwe lub sprzeczne z umową oraz jakiej zmiany (jakich działań lub zaniechań) oczekuje. Możliwe jest też domaganie się ponownego prawidłowego wykonania oznaczonych elementów przedmiotu umowy. Jeżeli zaś chodzi o termin, to powinien być on odpowiedni do okoliczności, w których inwestycja jest wykonywana oraz uwzględniać czas niezbędny do wdrożenia przez wykonawcę odpowiedniej zmiany dotychczasowego sposobu wykonania umowy. Podejmując działania prawne, inwestor powinien pamiętać, że wykonanie zastępcze jest alternatywą dla odstąpienia. Odstąpienie od umowy przez inwestora niweczy jego prawo do powierzenia wykonania zastępczego.

Skutki odstąpienia

Następstwa odstąpienia mogą być dwojakiego rodzaju: wywierać skutek na przyszłość od chwili odstąpienia (tzw. ex nunc) albo wywierać z mocą wsteczną, niweczący całą umowę (tzw. ex tunc). Zależy to od podstawy odstąpienia – w przypadku odstąpienia ustawowego, albo od regulacji umownej – w przypadku odstąpienia umownego bądź też od oświadczenia strony odstępującej od umowy. W każdym przypadku ustaje obowiązek wykonywania dalszych świadczeń z umowy.

W przypadku odstąpienia z mocą wsteczną, literalnie rzecz biorąc, inwestor powinien zwrócić wykonawcy wykonany (częściowo) obiekt. Z przyczyn oczywistych jest to jednak niemożliwe. Dlatego w takiej sytuacji inwestor może zostać obciążony tylko obowiązkiem zwrotu wartości wzniesionego obiektu. Tyle bowiem otrzymał on od wykonawcy w ramach zawartej umowy. Wykonawca winien natomiast zwrócić otrzymane wynagrodzenie.

Wykonanie prawa odstąpienia od umowy (ze skutkiem ex tunc, jak i ex nunc) nie powoduje wygaśnięcia kar umownych: (i) zastrzeżonych na wypadek odstąpienia od umowy, (ii) powstałych w związku z wcześniejszym nienależytym wykonaniem zobowiązania przez wykonawcę (np. zwłoką w spełnieniu świadczenia).

Odstąpienie nie przekreśla uprawnienia żadnej ze stron do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych. W szczególności w sytuacji, gdy odstąpienie jest skutkiem okoliczności, za które przyjmujący zamówienie ponosi odpowiedzialność, zamawiający może, niezależnie od prawa odstąpienia od umowy, dochodzić na zasadach ogólnych odszkodowania z tytułu niewykonania umowy. W każdym razie decydując się na odstąpienie od umowy o roboty budowlane, krok ten należy dokładnie przemyśleć, biorąc pod uwagę jego konsekwencje.

Artykuł został również opublikowany w nr 8/2018 magazynu Energetyka Cieplna i Zawodowa.